绿化费一年能赚上百万 物管费黑洞有多深 

　　物业管理纠纷一直不断，物业公司也总嚷嚷着干物业这一行不挣钱，但大家还都争着去做物业，有的物业公司即使被业主解聘了，仍然赖在小区内不走。日前，一不愿透露姓名的业界老总自揭黑幕，披露了物业管理费用的黑洞。 
物业公司明着赚黑钱 

　　在知情人的引荐下，记者见到了这位物业老总，他看上去很年轻，却自称自己已经在物业行业混了十多年，对这个行业如何赚黑钱“门清”，不管是高档社区还是普通机关单位宿舍，每一类小区的物业公司都能赚到黑钱。他首先给记者出示一个小区物业收费清单： 

　　（一）综合物业管理收费 

　　管理费：3.50元／平方米／年 
　　化粪池清掏费：0.30元／平方米／年 
　　绿化费：0.55元／平方米／年 
　　小修费：4.72元／平方米／年（房屋公共部分维修费占维护费的38.7％） 
　　小区共用设施维修费：1.00元／平方米／年 
　　电梯费、高压水泵费，共用电视天线费执行北京市京价（房）字1996第274号文规定标准，分摊计收。 
　　保洁费：0.10元／平方米／月 
　　保安费：0.16元／平方米／月 
　　统收服务费：1.00元／户／月 

　　智能化安防设施、设备运行、维护保养费 

　　税费 

　　（二）代收代缴费用： 

　　天然气费、水费、电费、供暖费、有线电视收视费、其他。 

　　以上所列各项费用中不包含每户的生活垃圾清运费（京价（收）字）【1999】第253号文件，每户户内的各项能源及户内的小修费。 

　　该老总指着这张收费清单说，这里包含着重复收费，收费不清的现象。比如小修费和小区共用设施维修费，到底是哪些设施，就说不清楚，相关法律规定已经明令禁止不收中修费了；还有税费，到底是哪些费用，也说不清楚，怎么向业主收取？每户如何计算？因为物业公司定义不清，容易给物业赚黑钱留下缺口。 

　　在这张收费表中，出现了共用维修费，按有关规定，各产权人在其购买房屋时，须按购房款2％的比例缴交共用部位共用设施设备维修基金。事实上，京城很多小区的纠纷都是物业装修费用引起的。有的小区交近百万元的公共维修基金，到头来账户上只有几十万元，那一百多万哪去了，很难查到。 

　　
物业公司暗里的黑心钱如何赚 

　　这位老总给记者举了一些例子：比如绿化费，就按0.55元／平方米／年，一个1百万平方米的小区，一年绿化费就在55万元。物业公司在业主入住时就缴了55万元的物业费，因为小区的绿地未建成，那么这55万元就神不知鬼不觉地流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚55万，如果小区的规模大，那物业公司仅绿化费一项，赚个上百万元跟玩似的，非常轻松。 

　　就小区的楼房外立面清洗一项，也会让物业公司大捞一笔。一般情况是每平方米每月0.20元，如果按一个小区1百万平方米的外立面面积来计算的话，一个月要用20万元，一年是120万元，清洗一次的成本20万元的话，但事实上没有哪一个小区是一年清洗12次，尤其对于新入住的小区，有的两年也没有清洗一次，因为是新建小区，即使不清洗也看不出什么异样来，但是物业公司在向业主收取清洗费用时可一点不耽误，该啥时收就啥时收，该收多少就收多少。 

　　
物业公司赚黑钱从人员上做手脚 

　　对于小区的硬件设施可以赚黑钱，软件设施赚黑钱也比较容易。这位老总告诉记者，比如说从人员安排方面，每个小区都要请保安，按规定保安费是0.16元／平方米／月，一个1百万平方米的小区一个月保安费就是16万元，物业公司先把保安费用拿到手，自己招人的时候开始偷工减料，按市场行情，退伍军人保安一个价，身高过一米七五的保安一个价，物业公司可以不选退伍军人，保安身高也可找一米六几的或者一米五几的，价格便宜，就一个小区设几个保安问题，设十个保安也行，设六个保安也没问题，即使设三个保安，业主也看不出这其中的端倪，物业公司通过“偷工减料”，把16万元保安费减少到十多万元就能解决。 

　　物业管理公司为多增加收费，还表现为超出标准的价格收取管理费，擅自提高收费标准，赚取收费差价，擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。如没有明确的收费标准，就巧设名目收费，比如入住登记费、户口费等。 

　　
毁灭性维持　拿业主几十亿财产做赌注 

　　这位物业老总忧心忡忡地说，现在物业公司都是业主招标，一般的物业公司都是有今天无明天，一不小心就可能被炒掉了，物业公司大都是一棰子买卖，基于这种原因，好多物业公司一般对小区设施都“将就”着，很少花大笔资金去管理，只要不出事就成。这种可怕的带有毁灭性的赚钱手段，是物业公司拿业主几个亿甚至是几十个亿的资产做赌注来自己赚黑钱，让人担心。 

　　拿电梯维修来说，一般配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；一般情况下每部梯子每年需要费用1万多元。一个小区按50栋楼，每栋楼10部电梯，一共就有500部电梯，而每年的电梯费用就得500万元。正常的情况下，每年要请专业公司定期维护，专业电梯维修队一栋楼至少要5千元，一次要花25万，而请差一点的专业维修公司维修一次，就用1—2千元，6—7万元就能维修一次，每年按规定修4次减少到修2次，而对于一个新建小区，一切设备都是新的，即使两年修一次，电梯也不容易出问题，那业主每年交的几百万元的电梯维修费用流向哪里，答案不说自明。 

　　正因为如此，好多物业公司都爱接新建的小区，为了能入驻新区，几个物业公司打破脑袋都往里挤，即使被业主解聘了也赖在那不走，而对于一些已经四五年的小区来说，就很少有物业公司对它感兴趣了。 

　　而目前北京城的小区一般都是新建的，少则几年，再多也不超过十几年，因此，一些隐性的由于物业公司疏于管理而造成的问题目前还没有暴露出来，再等十多年后，一些问题将会日渐暴露，将严重影响业主的生活，给业主的财产带来不可估量的损失。 


门口共设几个保安站岗，物业说了算


路面很少维修，管理费倒不少交


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买房先看物业管理费

　　购房者在买房时，应向开发商了解小区未来的物业管理公司是哪一家，是否有相关资质。过去的管理业绩、社会形象如何，要做到心中有数。一般来说，物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解。 

　　房屋今后如何使用，具体维修怎么办，物业管理公司如何管理等比较琐碎的问题，看起来十分简单，其实很容易产生纠纷，如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，全体住户要共同承担楼房公共部位的维修，装修时不得拆改某些设施，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。这些规定购房者能否接受，都应成为购房时必须考虑的因素。 

谁给物业乱收费提供机会


　　日前，记者从国家计委获悉：12358价格举报电话汇总情况表明，当前房地产和物业管理收费问题突出，主要表现有房地产开发商价外加价变相提高商品房价格，超标准收取天然气安装费、配套设施费等，物业公司收费随意性大，继续收取装修押金、水电押金，在国家规定的收费外自立项目收取防盗门维修费，超标准收取停车费、垃圾清运费、水电费、出入证工本费，擅自提高房租，收费标准没有明码标价等。 

谁给物业乱收费提供机会 

　　中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心认为，目前物业公司乱收费原因是物业公司收费随意性大，没有人审查。现在物业公司存在收费没有明细，随意增加收费项目，无人监督、管理、审批，秩序混乱等问题。一些没有达到城市建设规划标准，配套设施不齐全，不具有一定规模的居住区或建筑群仍收缴物业管理服务费，收费与服务脱节，收了费服务跟不上或者收不上费服务加水分。 

　　舒可心称，现在物业管理服务收费是有一定的成本构成比例，比如人工费、材料费、能源费等都相应地占一定物业费用比例。可现在大部分物业管理企业人工成本过大，这样必然挤占了其他的服务项目费用，结果应该支出的不支出了；同时，物业费用收取时价格要透明，物业管理企业自己清楚，也要让业主知道我掏这个钱都干什么用了。并要求物业管理的收费标准质价应该统一，对服务的范围和标准更加细化。现在的物业管理市场存在这样的情况，就是买卖双方对服务的具体范围和具体的标准都不太清楚，界定不明晰，给物业公司多收费少服务创造了机会。 

　　还有一个主要原因是法规不够健全，几年前政府为对物业管理行业加强监督管理，出台了《城市住宅小区物业管理收费暂行办法》（国家计委、建筑部计价费【1996】266号）和《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价＜房＞字【1997】第196号）。目前物业管理体制企业都以这两个文件为参照，自定收费标准进行收费，于是不可避免地出现一些物业管理企业的乱收费现象，造成不良影响。 

　　
明确服务内容减少收费水分 

　　在采访中，记者听到业主反应最多的是物业管理收费高、服务少。如何挤掉物业收费的水分？北京律师协会房地产专业委员会委员秦兵认为，物业费应按质论价，业主有权要求物业管理公司公布具体的物业管理服务规范，对于那些物业公司高收费不干活，或者少干活，甚至是还违反政府有关文件规定乱收费的物业公司，在众目睽睽之下变得一清二楚。比如清洁费规定为3元／户／月，清洁服务规范为每天清扫一次楼梯，如果清洁工每半周才清洁一次，物业管理委员会可以与物业管理公司交涉，将部分清洁费用减去，少干活，当然少拿钱，因此业主也不会有交钱也没有享受到服务的感觉了。 

　　物业管理收费高低可以调整，其服务与收费的标准可由业主自行决定。方式是当业主入住达到50％以后，可成立小区物业管理委员会，小区物业管理委员会代表产权人和使用人行使自己的权力，对小区事务进行管理。可以选聘物业管理公司，也可以根据小区绝大多数业主的要求调整物业管理收费。业主委员会与物业管理公司签订物业管理合同（规定业主与物业管理公司之间的权利与义务的合同）时，应当规定收费事项、新建项目的批准权、财务收支公开、合同解除条件等重大事项，以合同限制物业管理公司的权力，并要求物业管理公司出示有关收费文件。 

　　同时，秦兵建议小区物业管理要引入竞争机制、要推广和完善物业企业聘用和招投标的办法，形成一种竞争机制，一竞争费用就下降。建立明示制度，售房之前应该向业主明细物业管理的服务内容和收费标准。 

　　还有一种办法就是业主如发现物业收费有问题，可以向物价局房地产收费处进行投诉。 

　　
物业管理费该收多少钱 

　　物业管理费到底包括哪些费用呢？记者从北京市房地局有关部门了解到，目前北京市普通居住小区的物业管理收费都执行的是【京价（房）京1997第196号文件】，此文件对物业管理服务收费标准做出了明确规定。其中产权人需交的物业管理费主要包括：绿化费（0.55元／年），化粪池清掏费（0.30元／年）、管理费（一般住宅：2.43元／年；乙类住宅：2.82元／年；甲类住宅：3.5元／年）、小修费（一般住宅：2.36元／年；乙类住宅：3.54元／年；甲类住宅：4.72元／年）、中修费（一般住宅：42元／年；乙：7.06元／年、甲：8.1元／年）、小区共用设施维修费（1元／年）、电梯费和高压水泵费及共用电视天线费。 

　　住户需交纳费用有：装修房屋、垃圾外运费（20元／自然间）、保洁费（执行小区所在区县的物价局、财政局收费标准）、保安费（3—5元／户·月）、各项费用统收服务费（1元／户·月）、车辆存车费、机动车存车费（150—210元／辆·月）。如按此标准收费，二居室（大约70平方米）的住户每月需交纳物业管理费70元左右。（一般指购买的商品房）。 

　　物业管理公共性服务项目有8个方面。（1）清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁；（2）绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；（3）治安管理：设专职保安人员每天24小时的巡逻值班；（4）公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；（5）水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；（6）排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池；（7）高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；（8）根据需要增设的其他服务项目。 

　　上述八项公共性服务项目的费用构成如下：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，服务项目的物资损耗补偿费（含公用设施、设备的维护保养费），直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧费，法定税费；合理利润。(吴海花 文/摄) 



来源：生活时报